Versicherungen, Finanzierungen für WEG & Wohnungseigentümer
Die Versicherungen einer WEG werden von der Gemeinschaft abgeschlossen und gelten für das gesamte Objekt.
Wenn ein einzelner Wohnungseigentümer zusätzlichen Versicherungsschutz oder Mittel für Bau, Modernisierung oder Instandsetzung sicherstellen will, kann er für sich und seine Wohnung(en) folgende Dienstleistungen benötigen:
Die von der WEG abgeschlossene Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht-Versicherung bietet Versicherungsschutz für die Gemeinschaft und den einzelnen Eigentümer, solange es um die Belange der Gemeinschaft geht.
Vermietet ein Wohnungseigentümer seine Wohnung(en), entsteht daraus aber ein eigenes Haftungsrisiko. Für die Versicherung dieses Risikos kann je nach Leistungsanforderung ein Jahresbeitrag je Wohnung fällig werden in Höhe von
– 37,84 € (10 Mio pauschal, guter Leistungsumfang, Bauherr bis 250.000 €, Forderungsausfalldeckung mit 10% SB mind. 500 €)
– 41,63 € (10 Mio pauschal, besserer Leistungsumfang, Bauherr bis 500.000 €, Forderungsausfalldeckung ohne SB)
Der Jahresbeitrag ist umlagefähig.
Gute Privathaftpflichtversicherungen beinhalten zumindest die Vermietung einer Eigentumswohnung im Inland. Die Kosten sind nicht umlagefähig und liegen bei jährlich brutto:
– 48.98 € (Senioren/10 Mio pauschal)
– 49,27 € (Single/15 Mio pauschal, „papierloser Vertrag“)
– 61,86 € (Paar ohne Kinder/10 Mio pauschal)
– 67,47 € (Familie mit Kindern/15 Mio pauschal, „papierloser Vertrag“)
Welche Form der Haftpflichtversicherung auch gewählt wird, es sollte eine ausreichende Mitversicherung für die Tätigkeit als Bauherr eingeschlossen und die mitversicherte Bausumme nicht zu knapp bemessen sein.
Risikobeurteilung Vermieterhaftpflicht:
Die Schadenwahrscheinlichkeit ist eher gering. Sofern jedoch ein Schaden auftritt, kann er existenzbedrohend sein. Die Haftung ist nach deutschem Recht nicht begrenzt. Versicherungsschutz ist dringend angeraten.
Wenn die WEG für alle Scheiben des Hauses eine Glasversicherung abgeschlossen hat, erübrigt sich die eigene Police des Wohnungseigentümers. Oft ist das jedoch nicht der Fall, weil bestehende Glasversicherungen für Mehrfamilienhäuser in der Regel nur für die Scheiben in Räumen mit allgemeiner Nutzung abgeschlossen werden. Das sind etwa Scheiben von Hauseingangstüren, Treppenhausfenstern, Keller- und Dachbodenfenster, soweit allgemein zugänglich.
Für die Versicherung nur der Gebäudescheiben einer Wohnung wird etwa ein Jahresbeitrag um 43,00 € entstehen, der Jahresbeitrag ist umlagefähig. Wenn auch die Scheiben des Mobiliars versichert sein sollen, etwa 45,00 €. Dieser Jahresbeitrag ist nur umlagefähig, wenn der Mieter dem Vertrag zustimmt oder wenn die Wohnung möbliert vermietet ist.
Falls die Versicherung Leistung als „Naturalersatz“ in den Bedingungen vorschreibt, lassen Sie sich die Unwirksamkeit dieser Klausel schriftlich bestätigen. Sie dürften formal sonst nicht ohne Rücksprache einen Glaser beauftragen.
Risikobeurteilung Glasversicherung:
Die Schadenwahrscheinlichkeit ist relativ hoch. Der Schaden ist mit Ausnahme sehr großer Scheiben aber eher gering. Wenn Sie allerdings einen Streit mit dem Mieter über die Frage von Zuständigkeiten und Verantwortlichkeiten vermeiden wollen, bietet sich die Versicherung an.
Eine ergänzende Zusatzversicherung zur Gebäudeversicherung, die einen besseren Versicherungsschutz nur für sein Sondereigentum bzw. den Teil des Gemeinschaftseigentums, für das er aufgrund Teilungserklärung das Kostenrisiko trägt, kann der Wohnungseigentümer zur Zeit nach unserer Kenntnis leider noch nicht abschließen.
Dabei ist das für einzelne schon alleine aufgrund der – Witterungseinflüsse bei Starkregen und Rückstau, aber auch bei – Beschädigungen und Vermüllung durch Mieter oder – Schäden durch Tiere (Marder, Spechte)
von erheblicher Bedeutung, wenn sich für solche umfassenden Versicherungen keine Mehrheit in den Versammlungen findet.
Wir haben bisher noch keine Versicherung von dem von uns vorgelegten, fertig entwickelten Konzept überzeugen können. Möglich ist die Versicherung auf jeden Fall. Es bedeutet jedoch für die Gesellschaften, sich von alten Denkmustern zu verabschieden und sich an dieser Stelle mit der Vertragsverwaltung und der Schadenregulierung neu auszurichten.
Uns fehlt bisher schlicht eine belegbare Menge an interessierten Eigentümern, die diese Zusatzversicherung für Versicherungsgesellschaften kaufmännisch interessant werden läßt. Der Beitrag einer Zusatzversicherung nach unseren Vorstellungen sollte um 48,00 € kosten und wäre umlagefähig.
Risikobeurteilung Zusatzversicherung zur Gebäudeversicherung:
Die Schadenwahrscheinlichkeit ist nicht sehr hoch. Sofern jedoch ein Schaden auftritt, kann er doch recht teuer werden. Vor allem Schäden durch Witterungseinflüsse und durch Tiere nehmen in letzter Zeit zu. Versicherungsschutz ist angeraten, wenn Sie nicht über eine schnell zugängliche Reserve verfügen.
Die Notwendigkeit von Rechtsschutzversicherungen für vermietende Eigentümer ist leider kaum strittig.
Für Mitglieder von bei Haus & Grund Deutschland angeschlossenen Vereinen ergibt sich die Möglichkeit, Versicherungen nur für den gerichtlichen Streit abzuschließen. Das bringt deshalb Sinn, weil die allgemeine Rechtsberatung über die einzelnen Haus & Grund Vereine geboten wird und in der Regel im Mitgliedsbeitrag enthalten ist.
Es haben sich 3 Anbieter für Haus & Grund Mitglieder herausgebildet:
– Roland Rechtsschutz als Partner des Zentralverbandes und mit gesondertem Vertrag auch einzelner Landesverbände (Berlin).
– ÖRAG Rechtsschutz als Partner der Grundeigentümer Versicherung VVaG.
– ARAG Rechtsschutz mit Standardtarif Basis und Zusatzvereinbarung mit dem Anbieterpool der Versicherungsbörse für Haus- und Grundbesitzer in Vereinen. ARAG bietet auch Nichtmitliedern diese Versicherung an, dann aber nur in der Basisversion ohne Vertragsrechts-Option und ohne Durchschnittsberechnung der Bruttojahresmiete bei mehreren Einheiten in einer WEG.
ARAG via Anbieterpool Versicherungsbörse
ÖRAG viaGrundeigentümer
Versicherung VVaG
Roland via
Haus & Grund
Bund Berlin
Roland via
Haus & Grund
Zentralverband
EFH / ETW selbst genutzt
63,43
27,50
51,00
41,64
EFH / ETW vermietet
52,68 bis 15.000 €
Jahresmiete
48,00 ohne Mietgrenze
64,80 ohne Mietgrenze
59,90 ohne Mietgrenze
Selbstbehalt
ohne
250,–
250,–
250,–
Deckungssummen
unbegrenzt
unbegrenzt
1.000.000
1.000.000
Option Vertragsrecht 1. Wohnung / jede weitere
41,65 / 8,33
kein Angebot
kein Angebot
41,65 / 8,33
Bei Rechtsschutz-„Volldeckungen“ ( Rechtsschutz vor Gerichten und normale anwaltliche Beratung) werden die günstigsten Beiträge bei 150 € Selbstbehalt ab 119,00 € Jahresbeitrag angeboten. Beiträge zur Rechtsschutzversicherung sind nicht umlagefähig.
Risikobeurteilung Rechtsschutzversicherung:
Die Schadenwahrscheinlichkeit ist für vermietende Eigentümer schon beträchtlich. Haus & Grund – Mitglieder können für die normale Rechtsberatung ja die Vereinsanwälte konsultieren. Kommt es aber zur gerichtlichen Auseinandersetzung, ist die Kostenübernahme der Rechtsschutzversicherung schon eine Beruhigung. Insofern ist der Versicherungsschutz zumindest für die Vermieter angeraten, die nur wenige Wohnungen vermieten und das Risiko daher selbst nicht ausgleichen können.
Bausparverträge sind im Ergebnis der aktuellen Zinssituation ins Gerede gekommen, nachdem Bausparkassen versuchen hochverzinsliche Guthaben los zu werden.
Bei aller Berechtigung der daraus entstandenen Verärgerung sollte aber die Rückseite der Medaille auch betrachtet werden. Die aktuell extrem geringen Zinserträge aller Anlageformen lassen die aktuellen „Guthabenzinsen“ der Bausparkassen dann in einem anderen Licht erscheinen, wenn man damit in 10 oder 15 Jahren mit Sicherheit immer noch einen Anspruch auf ein gering verzinstes Darlehen hat.
Nicht zuletzt deshalb versorgen sich gerade jetzt auch große Immobilien-Bestandshalter mit Bausparverträgen.
Wenn dann möglicherweise noch die eine oder andere staatliche Förderung mitgenommen werden kann, ist diese Vorbereitung auf zukünftige Finanzierungen kaum zu schlagen.
Beurteilung Bausparen:
Ordentliche Sparergebnisse sind wohl nur zu erreichen, wenn staatliche Förderungen genutzt werden können. Wer aber die heutigen Niedrigzinsen für eine später notwendig werdende Finanzierung nutzen will, sollte auch Bausparkassen prüfen. Zumal, wenn sich auch sonst anderweitig keine sonderlichen Ertragszinsen anbieten.
Die Vermittlung von Baufinanzierungen ist auf eine besondere Stufe gestellt worden. Gestattet ist die Tätigkeit nur noch Immobiliendarlehensvermittlern mit Erlaubnis nach § 34i.
Wir sorgen intern dafür, dass Angebots- und Kontaktanfragen mit Bezug zur Baufinanzierung nur von Personen bearbeitet werden, die die Erlaubnis dafür haben.
Sicher können wir in diesem Geschäftsfeld auch nur „mit Wasser kochen“. Mit einem von uns ausgewählten Angebot aus einem umfangreichen Kreis spezialisierter Baufinanzierer haben Sie auf jeden Fall ein fundiertes und übersichtliches Vergleichsmittel an der Hand.
Beurteilung Baufinanzierung:
Wir empfehlen schon grundsätzlich, Finanzierungsvorhaben auch immer mit der Hausbank zu besprechen. Wer das Gesprächsergebnis mit der Hausbank überprüfen will oder wer mit einer fundierten Vorlage in die Gespräche mit der Hausbank gehen will, ist mit einem Konditionsvergleich unter den uns zur Verfügung stehenden Instituten gut ausgestattet.
Versicherungen für die Gemeinschaft und deren Organe
Gebäudeversicherung der WEG
Der Leistungsumfang der Gebäudeversicherung der WEG ist natürlich wesentlich für den von der Versicherung geforderten Beitrag. Weitere wesentliche Punkte bei der Beitragsberechnungen sind das Baujahr oder das Jahr umfassender Sanierungen, sowie Selbstbehaltsvereinbarungen und der bisherige Schadenverlauf. Es werden daher von immer mehr Versicherungsgesellschaften Tarife angeboten, die den Versicherungsumfang in Bereiche mit einem vordefinierten Grundschutz aufsplitten und je nach Gesellschaft völlig unterschiedliche optional zusätzlich wählbare Pakete oder auch abwählbare Leistungen anbieten. Zusätzlich finden sich nun auch Schadenfreiheitsrabatte in der Gebäudeversicherung. Es kosten uns einige Mühe, hier einen Überblick zu behalten.
Jedenfalls kann im Schadenfall die Mitversicherung von beispielsweise
=> innenliegenden Regenfallrohren und/oder
=> Renovierungskosten nach durchgelaufenem „normalen“ Regenwasser und/oder
=> die Trocknungskosten nach Starkregen auch ohne den Elementarschaden-Selbstbehalt
den kleinen aber teuren Unterschied machen.
Sehen Sie sich hier einen Leistungsvergleich zu drei häufig gewählten Angeboten bei Versicherungen für Mehrfamilienhäuser an:
Domcura MFH Konzept / Grundeigentümer Versicherung VVaG / Feuersozietät Berlin Brandenburg (Vario) download Leistungsvergleich
Haftpflichtversicherungen der WEG
Voran steht hier die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht-Versicherung. Die ist aber auch nicht so einfach vergleichbar, weil auch hier unterschiedliche Deckungsinhalte und Deckungssummen eine Rolle spielen. Selbst die Lösung der Haftungsfragen der einzelnen Eigentümer mit der Gemeinschaft und untereinander werden unterschiedlich in den Bedingungen dargestellt. Die Vermieter-Risiken sind für die WEG selbst eher uninteressant, weil sie ja nicht vermietet. Hier ist die oben beschriebene Vermieterhaftpflicht maßgebend. Wird eine Ölheizung betrieben, sollte dieses Risiko aber erfasst oder mit einem gesonderten Vertrag berücksichtigt sein.
Jedenfalls kann im Schadenfall beispielsweise
=> eine ausreichende Dimensionierung der Deckungssumme und/oder
=> eine vernünftige Vertragsbeziehung der Eigentümer untereinander bzw. eines Eigentümers mit der Gemeinschaft
den kleinen aber teuren Unterschied machen.
Vermögensschadenhaftpflicht für den Verwalter und/oder Beirat
Mit dem 1.8.2018 (Übergangsfrist bis zum 1.3.2019) müssen WEG-Verwalter eine Erlaubnis für ihre Tätigkeit beantragen und dabei eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung mit einer Mindestdeckungssumme in Höhe von 250.000 € je Fall und 500.000 € je Jahr nachweisen. Da auch die Beiräte Gefahr laufen in Anspruch genommen zu werden, sollte hier die Gemeinschaft für ihre Beiräte vorsorgen.
Jedenfalls muss man sich nicht wundern, wenn sich ohne Vermögensschaden-Deckung keine Gesellschafter mehr als Beirat zur Verfügung stellen.
Risikobeurteilung:
Die Schadenwahrscheinlichkeit ist bei Gebäudeschäden eher hoch, bei begründeten Haftpflichtansprüchen eher selten. Unbegründete Ansprüche kommen schon häufiger vor, werden dann aber von der Haftpflichtversicherung abgewiesen. Es besteht sozusagen ein defensiver Rechtsschutz durch die Haftpflichtversicherung. Kommt es allerdings zu berechtigten Haftungsansprüchen oder schweren Sachschäden am Gebäude, etwa durch heftige Wetterereignisse, kann das an die Substanz gehen. Der Versicherungsschutz sollte deshalb unbedingt regelmäßig geprüft und an neue Entwicklungen angepaßt werden.
Wenn Sie noch kein Mitglied bei Haus & Grund sind, laden wir sie gerne ein, bei einem der Haus- und Grundbesitzervereine Mitglied zu werden, sofern Sie eine Immobilie suchen, besitzen oder verwalten. Außer Hilfestellungen bei Versicherungs- und Finanzierungsfragen, erhalten Sie dort Rechtsberatung, Beratung bei Vermietungsfragen und zu sonstigen Fragen von Interesse für Immobilienbesitzer.
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